Point marché immobilier août 2023

Le calcul d’un taux de crédit immobilier

Quand on s’intéresse aux conditions de financement, le plus souvent on s’attarde sur le taux d’intérêt. Il s’agit effectivement de la principale composante du taux annuel effectif global (TAEG), celui-ci résume le coût global annuel du financement exprimé en % du montant total du crédit et comprend le taux, le coût de l’assurance de prêt ainsi que les frais annexes (dossier, garantie…)

La fixation d’un taux plafond, appelé taux d’usure, permet de protéger l’emprunteur de taux excessifs.

Le niveau des taux de crédit immobilier en août 2023

Taux immobilier en août 2023

Au début de mois d’août 2023, on assistait à la poursuite de la remontée des taux d’emprunt immobilier.

 La hausse des taux devrait continuer encore dans les prochains mois et jusqu’à la fin de l’année. L’inflation commence à refluer, mais pas encore suffisamment rapidement pour que cela se ressente sur les taux.

Tant que la BCE poursuivra le relèvement de ses taux directeurs, il sera compliqué pour les banques de rentabiliser les crédits qu’elles accordent sans augmenter à leur tour leur taux de crédits…

Les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont toujours présentes, à savoir un taux d’endettement limité à 35% (assurance emprunteur incluse) et une durée des crédits de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf, incluant une période de différé de deux ans).

Ce qui impacte les ménages modestes et les jeunes actifs primo-accédants : non seulement ils ont souvent un faible niveau d’épargne, et ils sont confrontés à la hausse du prix de l’immobilier et à la minoration des aides à l’accession.

Les profils avec un  problème de santé ou un âge avancé, sont en plus pénalisés par le taux d’assurance qui lui-même rentre dans le calcul du TAEG. Sont concernés aussi, les investisseurs locatifs : souvent déjà propriétaires de leur logement, le seuil des 35% d’endettement est rapidement dépassé.

Taux moyen au 1er juillet 2023.

« La remontée du taux moyen des crédits se poursuit et depuis le début de l’année, les hausses du taux moyen des crédits sont de
18 points de base par mois, en moyenne », constate l’Observatoire dans sa dernière note.

 « Sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en juillet, les taux dépassaient 3,80% pour les trois quart des emprunteurs et même 4,32% pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (voire 4,50% pour une petite partie d’entre eux) », note encore l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui précise qu’ « il faut revenir en fin de l’année 2011 pour observer une configuration de taux comparable ».

En juillet 2023, la durée moyenne des prêts s’est établie à 262 mois pour l’achat dans l’ancien. Cela correspond à 21,8 ans. Pour rappel, cette durée moyenne était de 163 mois en 2001 (13,6 ans).

« Néanmoins, une telle durée n’est plus suffisante pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements et des taux d’intérêt ou amortir l’impact du niveau des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages », énonce l’Observatoire dans sa dernière note.

« En juillet 2023, 66,6% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, contre 66,5% au 2ème trimestre, alors qu’en 2019 (avant la mise en œuvre de la recommandation du HCSF) le poids relatif de cette tranche de durées s’établissait à 46% », ajoute-t-il.

Taux fixes moyens des derniers mois

Au deuxième trimestre 2023, les taux de crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et frais annexes) se sont affichés en moyenne à 3,29%.

Sur l’ensemble du premier trimestre 2023, le taux moyen des crédits immobiliers était à 2,84%.

Au quatrième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers était à 2,22%.

Au troisième trimestre 2022, les taux de crédits immobiliers était à 1,78%.

Sur l’ensemble du deuxième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers était à 1,40%.

Au premier trimestre 2022, les taux de crédit avaient enregistré une forte remontée par rapport au dernier trimestre de 2021 : 1,12% en moyenne sur les trois premiers mois, contre 1,05% en moyenne au 4eme trimestre 2021.

Taux fixes moyens selon la durée du prêt

Plus le remboursement d’un crédit immobilier est étalé dans le temps, plus le taux d’intérêt proposé par la banque est élevé.

Evolution  et perspectives pour fin 2023

Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement :

« Le premier semestre 2023 se termine comme il a commencé, de façon morose. Les ajustements apportés par le gouvernement et le HSCF ne devraient pas avoir d’impact important sur l’activité du secteur. Par contre, l’augmentation plus faible ; et, nous l’espérons, la stabilisation des taux de la BCE sur le second semestre devrait permettre aux banques de retrouver progressivement leurs marges, moins contraintes par le taux d’usure. Leur retour prudent sur le marché ne permettra pas pour autant une reprise dynamique du marché des crédits immobiliers sur cette fin d’année. Il faudra certainement attendre le début de l’année 2024 pour que la demande et l’offre convergent à nouveau ».

Historique des taux de crédits immobiliers depuis 2007

 (Observatoire Crédit Logement / CSA).

Taux 2007

• Premier trimestre (T1) : 3,96%
• Deuxième trimestre (T2) : 4,08%
• Troisième trimestre (T3) : 4,39%
• Quatrième trimestre (T4) : 4,62%

Taux 2008

• T1 : 4,67%
• T2 : 4,67%
• T3 : 4,94%
• T4 : 5,07%

Taux 2009

• T1 : 4,52%
• T2 : 4,15%
• T3 : 3,92%
• T4 : 3,78%

Taux 2010

• T1 : 3,61%
• T2 : 3,44%
• T3 : 3,34%
• T4 : 3,27%

Taux 2011

• T1 : 3,58%
• T2 : 3,83%
• T3 : 3,89%
• T4 : 3,88%

Taux 2012

• T1 : 3,90%
• T2 : 3,60%
• T3 : 3,48%
• T4 : 3,27%

Taux 2013

• T1 : 3,07%
• T2 : 2,94%
• T3 : 2,96%
• T4 : 3,06%

Taux 2014

• T1 : 3,01%
• T2 : 2,84%
• T3 : 2,64%
• T4 : 2,40%

Taux 2015

• T1 : 2,18%
• T2 : 2,00%
• T3 : 2,12%
• T4 : 2,17%

Taux 2016

• T1 : 2,02%
• T2 : 1,69%
• T3 : 1,46%
• T4 : 1,32%

Taux 2017

• T1 : 1,46%
• T2 : 1,56%
• T3 : 1,56%
• T4 : 1,52%

Taux 2018

• T1 : 1,48%
• T2 : 1,45%
• T3 : 1,43%
• T4 : 1,44%

Taux 2019

• T1 : 1,42%
• T2 : 1,29%
• T3 : 1,19%
• T4 : 1,13%

Taux 2020

• T1 : 1,13%
• T2 : 1,25%
• T3 : 1,23%
• T4 : 1,17%

Taux 2021

• T1 : 1,13%
• T2 : 1,06%
• T3 : 1,05%
• T4 : 1,05%

Taux 2022

• T1 : 1,12%
• T2 :  1,40%
• T3 : 1,78%
• T4 : 2,22%

Taux 2023

• T1 : 2,84%
• T2 : 3,29%
• T3 : à paraître